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凤凰股份靠分红暂渡难关 主业萎缩的挑衅照样在前

时间:2020-02-15 01:03 来源:http://www.smckl.com 作者:无极2注册 点击:

  来源: 红刊财经

  原创 红周刊

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  近年来,江苏房企凤凰股份的房地产主业业绩连年下滑,2017年和2018年(扣非后折本)不息两年业绩为折本状态。当然其展看在2019年扭亏为盈,但主要归功于清偿债务后财务费用的降矮以及全资子公司参股南京证券的分红,主买卖务可不息盈余能力仍面临较大挑衅。

  2020年1月20日晚间,凤凰股份发布了2019年业绩预告,展看2019年年度实现归属于上市公司股东的净收好约为6100万元至8800万元,与上年同期相比展看缩短4.76亿元至5.03亿元,同比降幅高达84.40%至89.19%。

  在“ST”边缘“惊险试探”的凤凰股份在2019年扣非后实现扭亏为盈,但实现盈余的主要因为是2019年公司债兑付后财务费用较2018年同期缩短,以及2019年收到全资子公司参股南京证券的分红。Wind数据表现,凤凰股份经由过程全资子公司江苏凤凰置业有限公司持有南京证券6.28%的股份。

  不过,凤凰股份主买卖务的经营情况却不太笑不都雅,近年来业绩矮迷的同时,其商品房出售面积、出售金额双双缩水,且2019年全年无新添项现在。此外,凤凰股份2019年三季度买卖收好存在肯定勾稽变态,也令人疑心其财务数据的实在性。

  全年无新添土储

  办公楼项现在线临“往化难”

  2019年,受国家政策调控影响,房地产市场面临土地拍卖制度变革、房地产税立法、房企融资渠道管控等诸众不幸影响因素,房地产市场政策不息高压态势。凤凰股份也曾在其财务通知中坦言,在融资政策趋紧和管控政策趋厉的楼市政策背景下,公司行为中幼型房企,招架走业风险能力较弱。

  实际上,凤凰股份在招架走业风险方面的弱势已经在近年来的财务数据中有所表现。凤凰股份曾在2017年不息四个季度录得折本,2017岁暮凤凰股份扣非后归母净收好的折本额度高达1.6亿元。当然凤凰股份在2018年四季度实现净收好回正,但全年扣非后归母净收好仍为负,录得折本2705.32亿元。

  从凤凰股份2019年的买卖收好结转情况来看,其上半年净收好幼幅上涨实现扭亏为盈,主要是因为当期公司在宜兴与镇江两个项现在荟萃交付,且项现在毛利好于2018年同期交付的楼盘;与此同时,2019年上半年,片面16凤凰01债回售兑付,有息欠债缩短,利息费用响答缩短。

  不过,在前两个季度实现盈余后,公司第三季度(7~9月)后仍录得折本。其三季报表现, 黑龙江11选5开奖记录第三季度(7~9月)营收为1.48亿元,同比下滑28.6%。

  此外,凤凰股份近年来的出售回款情况也不太笑不都雅,当然2019年第四季度实现了肯定水平的出售添进,但其前三个季度的出售面积与出售金额均处于大幅下滑状态。凤凰股份吐露的房地产项现在经营情况简报表现,公司2019年前三个季度商品房相符同出售面积别离为1.17万㎡、1.13万㎡、1.87万㎡,别离同比缩短68.63%、70.11%、48.06%;商品房相符同出售金额别离为,1.08亿元、1.27亿元、2.36亿元,别离同比缩短68.88%、66.32%、42.72%。项现在出售情况的下滑,也直接导致凤凰股份2019年三个通知期的经营运动产生的现金净流量净额均为负值。

  值得关注的是,凤凰股份2019年全年无任何新添土储,仅第二季度新开工无锡怡然居项现在,新开工面积为5.34万㎡。这也许与凤凰股份的经营战略相关,凤凰股份方面曾外示,公司异日的主要战略是添大存货往化的力度。

  《红周刊》记者珍惜到,凤凰股份现在房地产库存中办公楼库存占比较高,在现在经济环境下,产品中心往化速度较慢,往化难得较大。而商业、办公往化慢也是凤凰股份2019年三季度资金回笼及产品预售较上年同期有较大幅度消极的主要因为。凤凰股份三季报表现,公司当期出售商品、挑供劳务收到的现金同比下滑50.36%,预收账款同比下滑74.91%。

  2017年以来,凤凰股份当然选择转型进入养老地产走业,但面临资金投入大,回报周期长,商业模式不走熟、匮乏新四周经验等经营风险。此外,当然凤凰股份的资产欠债率与房地产走业其他上市公司相比并不算高,但公司的平时经营资金很大水平上来自公司前期发走债券获得的资金,以及公司控股股东凤凰集团每年为公司挑供的30亿元借款额度。

  营收数据勾稽变态

  凤凰股份不光面临经买卖绩不息下滑的逆境,记者核算其近年来的财务数据还发现,公司2019年第三季度的买卖收好存在肯定的勾稽变态,有大约5334万元的含税买卖收好异国相关现金流入及经营性债权的声援。

  据凤凰股份2019年第三季度通知,公司当期实现买卖收好共计约98997万元。记者珍惜到,凤凰股份历年来的买卖收好组成主要包括房地产开发收好及租赁收好。但因为公司三季报未吐露相关营收组成明细,且租赁收好在买卖总收好中所占比例不息较矮,故在核算凤凰股份第三季度答税收时兴暂过错买卖收好组成进走区分。集体核算可得,凤凰股份2019年第三季度的含税买卖收好大约为109887万元。

  按照财务勾稽相关,上述含税买卖收好在财务报外中将表现为一致四周的现金流量流入和答收账款及答收票据等经营性债权的添减。

  凤凰股份2019年第三季度相符并现金流量外中的“出售商品、挑供劳务收到的现金”金额约为54253万元。因为当期预收账款不属于与当期买卖收好相关的现金流入,故必要剔除这片面金额的影响。2019年第三季度公司预收账款较2018岁暮缩短了50300万元,所以当期与买卖收好相关的现金流入约为104553万元。

  按照上述核算终局能够得出,凤凰股份2019年第三季度的含税买卖收好109887万元与相关现金流入金额相较差值约为5334万元。也就意味着凤凰股份在2019年前三季度大约有5334万元的买卖收好异国相关现金流入的声援而须表现为经营性债权的添补。但记者梳理凤凰股份2019年三季报发现,公司该通知期内并未产生答收账款或答收票据等经营性债权。所以上述财务勾稽过失同样异国经营性债权的声援,对此也许必要凤凰股份作出正当的注释。■

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义务编辑:王帅

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